高く売れる物件の特徴

再建築不可

こんにちは『売却の窓口』小澤辰雄です。


今回は
『高く売れる物件の特徴』
についてお話したいと思います。

みなさんは少し高いけど
「この物件良いな」と思ったこと
はありませんか?

私は日々投資物件を見ていて、
「この物件は良いな」と思うことが
結構あります。

それはどのような物件かと言うと

・利回りは普通(相場通り)
・物件の修繕は最低限(外観も内装も)
・融資先と条件が明確(金利、年数など)
・ほぼ満室

この条件を聞いて
悪くはなさそうだけど
そんなに良いかな?
と思う人がほとんどだと思います。


しかし過去の取引事例を見返してみると
高値で売却している物件は、上記の条件を
みたしている物件がほとんどです。


これはどういう事かと言うと
「健全な物件が、普通に売れていく」
ただこれだけのことです。


では少し考えてみてみましょう。
そもそも、高く売りたいということは
利回りは当然ながら下がります。


ということは
利回りが低くても売れる要因が
必要になるということです。


その要因として必要なものが
先ほど説明した


「融資先と条件が明確である」
「ほぼ満室である」
この2点があげられます。


まず、投資物件を購入するために
ほとんどの人が銀行から融資をうけて
購入しますよね。


買主の立場で考えてみれば当然ですが
融資先と融資条件がある程度見えて
いる物件は収支計算がしやすく


その物件を買えるのか買えないのか、
もっと言うと、買うべきか買わないべき
なのかが明確に判断できるのです。


さらに
室内設備が乏しかったり、修繕があまり
されていないのに、ほぼ満室になっている
ということは


リーフォーム次第ではその入居率をキープ
できることはもちろん、賃料設定さえも上げられる
見込みがあると想像することができます。


図面に書いてある収支が実現できて
入居率もキープできそうということであれば


最初にお話した
「ちょっと高いけど、良い物件」
という所にたどり着くのではないでしょうか。


つまり
答えが見えている物件は、少し高くても
売れる可能性が高いということなのです。


もちろん何事にも確実という事はありませんが
収支計画が明確に見え、それが実現できる
可能性が高い物件を、欲しいと思う人がいる
のは確かです。


少なくとも私が過去に携わってきた
高値で売却した事例では、一つの例外もなく
このパターンです。


正直言って、そのような物件は100人が見て
そのうち1人が「いいかも?」と思うような
物件です。


もちろん、少ない見込み客の中から
それに該当する買主さんを見つけること
になるため売却までに時間はかかりますが


そのたった一人の買主さんを見つけることが
できれば、少し高くても物件は売れるのです。


投資物件をできるだけ高く
売却したいという人は


利回り以外の条件を満たし、
少し長期間で売り出すことを考えて
みてください。

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