売却査定、出口戦略を考える。

この話はもう読んだので、すぐに査定をしたい方はこちらからどうぞ↓

こんにちは不動産投資のルーセント売却担当の小澤辰雄です。

投資物件のオーナーであれば、いずれは物件の売却を考える時がくるものです。

不動産価格は売却する時期や融資状況によって大きく変動するものであり、売却するタイミングによっては高くも安くもなってしまいます。

いざ売ろうと思ったときに、安くしか売れないという事にならないために、投資物件の「売却タイミングを見極める方法」を解説していきます。

投資物件の利益はいつ決まるのか?

投資物件の利益とは?
投資物件の利益は売却するまでわからない。

『不動産投資の利益は
売却した時に初めて決まるものです』


不動産経営はさまざまなお金の流れが
交差しているため最終的な利益が非常
にわかりづらいのです。

不動産経営における主な費用項目

・キャッシュフロー(家賃)
・売却利益
・ランニングコスト(物件の維持にかかる経費)
・税金(・不動産取得税・固定資産税・売却譲渡税など)
・物件の修繕費
・不動産業者への仲介手数料
・減価償却
・収入印紙代


この費用の流れを支えている収入がキャッシュフローになります。

キャッシュフローが毎月積みあがっている状態が健全な経営であり、一般的に「いい物件」と言われる定義になります。

しかし、
売却タイミングを間違えてしまうと、今まで積み上げていたこのキャッシュフローの利益がすべて吹き飛んでしまった…などという事になってしまいます。


投資物件の売却相場は、常に調べておくべき


「出口戦略は考えていますか?」と質問すると、大半のオーナーさんは「入居が順調だから売却は考えていないよ」とか「長期譲渡の5年経ったら考えます」という声をよく耳にしますが、売却に関して盲目的になってしまうのはとても危険です。


例えば、キャッシュフローが500万円積みあがっていたとしても、売却タイミングが悪く、売却価格自体が1000万円安くなってしまったら、得られるはずの利益がそれだけで-500万円です。

逆にキャッシュフローが500万円積みあがっていて売却タイミングが良かった場合、売却価格が500万円高くなったら+1000万円となります。

保有年数によって税金や経費のからみがあるのでそんな単純な計算にはなりませんが、タイミングによって最終的な利益が増えることも減ることもあるのです。

このことから「今すぐ売る気がない」という方も自分の物件がいくらで売れる相場なのか、常に調べておくべきなのです。



不動産投資サイトで、売り出されている
物件の相場価格を把握しておく

楽待、健美家などの不動産投資サイトで、自分の持っている物件周辺の価格を調べると良いです。


これを定期的にするだけでも、現在の市場状況が良いのか悪いのか、なんとなく感じることができるようになります。

投資物件の価格は、銀行融資の状況によって決まることを知っておく

融資に積極的な銀行が多い時期=高く売れる時期です。


銀行によって得意な融資条件が異なるので、特徴も覚えておきましょう。

代表的な銀行の特徴

静岡銀行:
木造築古の融資に積極的、30年以上の長期ローンが可能、サラリーマンへの融資に積極的、融資審査が早い(1~2週間程度)、…など

日本政策金融公庫:
年収300万円前後から融資可能、築古でも融資可能、物件耐用年数に融資年数が左右されづらい、個人名義でも法人名義でも融資可能、借り入れがあっても融資してくれやすい、融資条件の優遇制度がある、…など

オリックス銀行:
購入者の住所は全国OK、一棟目の購入に融資が積極的、築浅物件に融資が積極的、購入者の属性によって融資条件が伸びやすい、…など

・三井住友トラスト銀行:
共同担保物件を持っていると融資できる幅が広い、購入物件の耐用年数に融資年数が左右されづらい、築古融資にも積極的、…など



このように銀行によって得意な融資条件が異なるため、自分の持っている物件がどこの銀行で融資してくれるのかを把握しておくと、高く売れる時期がなんとなく分かるようになってきます。


融資に積極的な銀行が多い時期に売り出すことで、高く売却しやすくなるのです。


無料の売却査定は活用するべき

銀行融資の状況変化を、イチ早く知ることができます。

例えば、★★銀行は融資に消極的だけど、▲▲銀行と●●銀行が積極的という情報はやはり不動産業者が一番知っているからです。

高く売れる時期
・★★銀行:フルローンで35年の長期ローンが可能
・▲▲銀行:フルローンで20年、金利1%台
・●●銀行:オーバーローンで25年、金利3%台

普通の時期
・★★銀行:物件価格9割までのローンで30年、金利3%台
・▲▲銀行:物件価格8割までのローンで20年、金利1%台
・●●銀行:フルローンまで25年、金利3%台

上記の「高く売れる時期」のように、すべての銀行がフルローンやオーバーローンなど積極的に融資をしている場合は、全体的に高く売れます。

「普通の時期」は融資に積極的な銀行にバラつきがあるため、情報を持っている不動産業社、または金融機関に直接聞いてみないと分かりません。

売却査定は無料でおこなっている不動産業者がほとんどなので、無料査定を活用しない手はありません。

どうやって査定価格を算出しているのかを知る

査定価格の算出方法は不動産業者によって様々です。

複数の不動産業者へ査定依頼ができる一括査定サービスがありますが、業者によって査定価格に大きな差があり、逆に悩んでしまうことも少なくありません。

ルーセント売却の窓口での査定方法は以下4点です。
・土地と建物の評価(積算評価)
・銀行の融資条件から逆算
・売り出されている物件の平均価格
・最近の売却事例

この4点を総合的にみて『査定価格』を算出しています。

どの売主さまも高く売りたい気持ちがあるので高額な査定結果が届くと嬉しいものですが、実は査定価格は売却を保証する価格ではありません

査定の段階では物件の状態、修繕状況、その他の問題点、は加味されていないからです。そのあたりを総合的に判断して買主さまから価格交渉が入るのもその理由です。

査定サービスは、あくまでも相場価格を調べる手段として活用するのがベストな考え方となります。中には依頼を受けたい一心でとりあえず高い価格を提示する業者もあるので高値の査定価格だけに振り回されないようにしましょう。

希望価格で売り出してみるべき

査定価格は低くても、実際に売り出してみたら思ったより高く売れてしまった。反対に査定価格を下回ってもなかなか売れず、売り止めにしたというケースもよくあるのです。

査定価格はあくまで参考価格として希望価格から売り出してみましょう。市場の反応を見ながら徐々に価格を下げていくことで、一番高く売れる価格を見つけることができるのです。

ルーセント売却の窓口では、できるだけ高値で売却してもらうための3つの査定価格を提示しています。

・一番高く売れる可能性がある価格
・実際に売れると予想される価格
・この価格までには、ほぼ売れると予想される最低価格 

この3つの相場価格から離れすぎない程度に希望価格を設定して、市場の反応はどうか様子を見てみましょう。

依頼後の詳しい売却活動の内容は、別記事の
『売却の窓口』の売却活動はこんな感じです。で書いています。

このように、
物件と融資状況の兼ね合いによって高値で売れる時期やタイミングが異なるため、購入した時点から常に売却タイミングを考えておく必要があるということです。

売りたいと思った時がたまたま高く売れる時期であればいいですが、安くしか売れない時期に当たってしまうと、せっかく得られるはずの利益を大きく減らしてしまうことになります。

以上のことから、定期的に査定をおこなうことをおススメしています。

特にこんな方におススメです。

・今後いつかは売却を考えている
・売り出しているけどなかなか売れない
・すぐに売り出してほしい
・売却市場の状況を聞きたい
など

かんたん無料査定をする

『売却の窓口』においても無料の査定相談をお受けしております。同じ物件の再査定についてもご利用いただけます。(利用回数は無制限)

最適な売却タイミングを見つけるために、ぜひ活用ください。

投資物件の利益とは?
いくらで売れる?

不動産投資㈱ルーセント
売却担当の小澤までご連絡ください。
03-5812-1381

また、現在の相場状況など詳しいことを話ながら考えたいという方は、ご来社いただいての査定相談、お問い合わせも可能です(無料)

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